Spółdzielnie mieszkaniowe: Likwidacja czy reforma? Co czeka miliony Polaków?

Wielu członków spółdzielni mieszkaniowych w Polsce odczuwa w ostatnich latach rosnącą niepewność co do przyszłości ich formy zarządzania nieruchomościami. Pytania o to, czy spółdzielnie zostaną zlikwidowane, czy czekają je gruntowne reformy, pojawiają się coraz częściej w przestrzeni publicznej. Celem tego artykułu jest dostarczenie rzetelnych i aktualnych informacji, opartych na obowiązujących przepisach i projektach legislacyjnych, aby rozwiać te obawy i przedstawić najbardziej prawdopodobne scenariusze na przyszłość.

Skąd obawy o przyszłość spółdzielni mieszkaniowych?

Jako ekspert obserwujący polski rynek nieruchomości, doskonale rozumiem, dlaczego mieszkańcy spółdzielni odczuwają niepokój. Co roku w mediach pojawiają się debaty o tym, czy spółdzielnie mieszkaniowe to "relikt przeszłości", który powinien ustąpić miejsca bardziej nowoczesnym formom zarządzania. Te dyskusje, często podsycane przez doniesienia o nieprawidłowościach, braku transparentności czy problemach z zarządzaniem w niektórych spółdzielniach, tworzą ogólne poczucie zagrożenia. Brak jasnych i spójnych informacji ze strony decydentów politycznych tylko pogłębia tę niepewność.

Główne zarzuty, które często słyszymy, dotyczą właśnie trudności w uzyskaniu pełnej przejrzystości finansowej, skomplikowanych procedur decyzyjnych oraz poczucia, że zarządy spółdzielni mają zbyt dużą władzę, a członkowie zbyt mały wpływ na ich działania. Do tego dochodzą kwestie prawne, takie jak nieuregulowany stan prawny gruntów, które dodatkowo komplikują sytuację i budzą obawy o stabilność posiadanych praw do lokali.

Wszystkie te czynniki sprawiają, że pytanie o przyszłość spółdzielni mieszkaniowych jest dla wielu osób bardzo realne i ważne. Chcę jednak podkreślić, że wiele z tych obaw wynika z niedoinformowania, a faktyczny stan prawny i polityczny jest znacznie bardziej złożony.

Likwidacja spółdzielni w 2026 roku: Co mówią przepisy i politycy?

Stanowisko rządu: Reforma i usprawnienie, a nie masowa likwidacja

Chciałbym od razu rozwiać jedną z najczęstszych obaw: nie ma żadnych rządowych planów zakładających masową, przymusową likwidację spółdzielni mieszkaniowych. To kluczowa informacja. Zarówno obecne, jak i poprzednie rządy, koncentrują się na reformowaniu i usprawnianiu działania spółdzielni, a nie na ich eliminacji. Celem jest zwiększenie transparentności, poprawa efektywności zarządzania i lepsza ochrona praw członków, a nie zniszczenie tej formy organizacyjnej, która przez lata zapewniła mieszkania milionom Polaków.

Analiza najnowszych ustaw: Co naprawdę zmieniła nowelizacja ze stycznia 2026?

W styczniu 2026 roku Prezydent podpisał tzw. "małą nowelizację" ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Była to odpowiedź na pilne potrzeby regulacyjne i miała na celu przede wszystkim usprawnienie bieżącego funkcjonowania spółdzielni. Z mojego punktu widzenia, najważniejsze zmiany, które wprowadziła ta nowelizacja, to:

• Uściślenie zasad udziału w walnych zgromadzeniach: Nowe przepisy precyzują, kto i w jaki sposób może uczestniczyć w walnych zgromadzeniach, mając na celu zwiększenie porządku i efektywności obrad.
• Ograniczenie kręgu pełnomocników: Znacząco ograniczono listę osób, które mogą być pełnomocnikami członków spółdzielni. Teraz pełnomocnictwa mogą udzielać sobie jedynie członkowie rodziny, inni członkowie spółdzielni, adwokaci oraz radcy prawni. Ma to zapobiegać nadużyciom i manipulacjom głosami.
• Zniesienie głosowania zdalnego/obiegowego: Możliwość głosowania zdalnego lub obiegowego, wprowadzona na mocy specustawy COVID-owej, została zniesiona. Powrócono do tradycyjnej formy walnych zgromadzeń.
• Umożliwienie działalności w formie społecznych agencji najmu (SAN): Spółdzielnie zyskały możliwość prowadzenia działalności w formie SAN, co otwiera nowe perspektywy w zakresie zarządzania zasobami mieszkaniowymi i oferowania mieszkań na wynajem.

Projekt "dużej reformy": Jakie rewolucyjne zmiany są dyskutowane?

Znacznie szerszy zakres zmian przewiduje projekt "dużej nowelizacji" ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego, opublikowany w grudniu 2025 roku. Ten projekt budzi znacznie więcej emocji i dyskusji, ponieważ dotyka fundamentalnych aspektów funkcjonowania spółdzielczości. W mojej ocenie, najważniejsze założenia tego projektu to:

• Zablokowanie możliwości przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność dla nowo budowanych mieszkań: To bardzo istotna zmiana, której celem jest ochrona zasobów spółdzielczych i promowanie stabilnego najmu. W praktyce oznacza to, że w nowych inwestycjach spółdzielczych, lokatorzy nie będą mieli możliwości uwłaszczenia się na dotychczasowych zasadach.
• Przywrócenie członkostwa osobom, które utraciły je na mocy nowelizacji z 2017 roku: Projekt ma na celu naprawienie pewnych niesprawiedliwości, które dotknęły osoby, które utraciły członkostwo, często z powodu nieuregulowanego stanu prawnego gruntów.
• Zaostrzenie przepisów wobec dłużników: Proponuje się likwidację mechanizmów "drugiej szansy", które dotychczas pozwalały na spłatę długu w trakcie postępowania sądowego w celu uniknięcia eksmisji. To ma na celu zdyscyplinowanie dłużników i ochronę finansów spółdzielni.

Głos ekspertów prawnych: Czy konstytucyjna ochrona prawa spółdzielczego jest barierą nie do przejścia?

Rozmawiając z ekspertami prawnymi, często słyszę zgodne opinie, że likwidacja spółdzielni mieszkaniowych w Polsce jest mało prawdopodobna. Spółdzielnie są uznawane za efektywną formę zarządzania, zwłaszcza w mniejszych miastach, gdzie często stanowią jedyny sensowny model. Co więcej, prawo spółdzielcze, w tym prawo do lokalu, jest objęte ochroną konstytucyjną, co stanowi poważną barierę dla wszelkich prób jego całkowitego zniesienia.

Niemniej jednak, niektóre proponowane zmiany, zwłaszcza te z projektu grudniowego 2025 r., budzą kontrowersje. Eksperci zwracają uwagę, że mogą one potencjalnie ograniczać prawa członków i prowadzić do centralizacji władzy w spółdzielniach, co jest sprzeczne z ideą samorządności. W mojej ocenie, kluczowe jest znalezienie równowagi między potrzebą usprawnienia zarządzania a ochroną praw i wpływu indywidualnych członków spółdzielni.

Bitwa o spółdzielnie: Kto chce zmian i dlaczego?

Argumenty za głęboką reformą: Pełne uwłaszczenie i model wspólnot mieszkaniowych

Zwolennicy głębokich reform w spółdzielczości mieszkaniowej często argumentują, że nadszedł czas na pełne uwłaszczenie mieszkańców i przekształcenie spółdzielni w model wspólnot mieszkaniowych. Ich motywacje są jasne: chcą zwiększyć kontrolę nad majątkiem, który w ich ocenie jest wspólny, oraz zapewnić większą transparentność zarządzania. Wierzą, że wspólnoty mieszkaniowe, gdzie każdy właściciel ma bezpośredni wpływ na decyzje dotyczące nieruchomości, są bardziej demokratyczne i efektywne. Podkreślają, że obecny model spółdzielczy, z jego często skomplikowaną strukturą i rozbudowaną biurokracją, nie zawsze służy interesom mieszkańców, a pełne uwłaszczenie pozwoliłoby im poczuć się prawdziwymi gospodarzami swoich nieruchomości.

Argumenty za utrzymaniem status quo: Ochrona majątku i stabilność dla milionów Polaków

Z drugiej strony, obrońcy obecnego modelu spółdzielczości mocno podkreślają jego zalety. Przede wszystkim wskazują na ochronę majątku spółdzielczego, który jest wspólnym dobrem i stanowi zabezpieczenie dla milionów mieszkańców. Przypomnijmy, że w Polsce na przełomie 2025 i 2026 roku funkcjonuje około 3,5 tysiąca spółdzielni mieszkaniowych, w których zasobach mieszka nawet do 12 milionów osób. Dla tak ogromnej grupy ludzi spółdzielnia oznacza stabilność, często niższe koszty zarządzania niż w przypadku wspólnot, a także dostęp do szerokiego zakresu usług. W mniejszych miastach spółdzielnie często są jedynymi podmiotami zdolnymi do efektywnego zarządzania dużymi kompleksami mieszkaniowymi, zapewniającymi stabilność i ciągłość funkcjonowania.

Głos samych spółdzielców: Jakie są realne problemy mieszkańców?

Niezależnie od ideologicznych sporów, musimy pamiętać o realnych problemach, z jakimi borykają się sami spółdzielcy. Z mojej perspektywy, to właśnie te kwestie są najbardziej palące i wymagają pilnych rozwiązań. Oto kluczowe wyzwania:

• Nieuregulowany stan prawny gruntów: To ogromny problem, który dotyka około 100 tysięcy mieszkań w 120 spółdzielniach, głównie w Warszawie. Uniemożliwia on lokatorom założenie księgi wieczystej, co z kolei blokuje możliwość wzięcia kredytu hipotecznego i obniża wartość nieruchomości. Trwają prace nad ustawą mającą to uregulować, ale proces jest skomplikowany.
• Wzrost kosztów utrzymania: Spółdzielcy borykają się z rosnącymi kosztami, zwłaszcza ogrzewania. Po mroźnej zimie na początku 2026 roku, wiele osób musiało mierzyć się z wysokimi dopłatami do czynszów, co mocno uderzyło w ich domowe budżety.
• Kwestie zarządzania i transparentności: Mimo wprowadzanych zmian prawnych, nadal wielu członków spółdzielni skarży się na brak transparentności w działaniach zarządów, trudności w dostępie do informacji finansowych oraz poczucie braku realnego wpływu na podejmowane decyzje. Wiele z tych problemów ma być celem kolejnych zmian prawnych.

Co w praktyce oznaczałaby dla ciebie likwidacja spółdzielni?

Gdyby hipotetycznie doszło do likwidacji spółdzielni mieszkaniowej, konsekwencje dla indywidualnego członka byłyby znaczące i zależałyby od rodzaju posiadanego prawa do lokalu. Nie byłoby to proste "przejście" do wspólnoty, a raczej złożony proces, który wiązałby się z szeregiem zmian prawnych i finansowych. Jako Michał Głowacki, widzę to jako scenariusz, który, choć mało prawdopodobny, warto przeanalizować, aby zrozumieć skalę potencjalnych zmian.

• Własność gruntu pod blokiem: W przypadku likwidacji spółdzielni, grunt pod blokiem stałby się współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w budynku. Każdy z nich musiałby partycypować w kosztach utrzymania i zarządzania tym gruntem, co obecnie jest w gestii spółdzielni.
• Koszty dla mieszkańca: Konieczne byłoby uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, co wiązałoby się z kosztami notarialnymi, sądowymi i podatkowymi. Dodatkowo, w zależności od sytuacji, mogłyby pojawić się koszty związane z wykupem udziałów w gruncie lub przekształceniem prawa do lokalu.
• Zarządzanie nieruchomością w modelu wspólnoty: W codziennym życiu zarządzanie nieruchomością w modelu wspólnoty różni się od spółdzielni przede wszystkim większą partycypacją i odpowiedzialnością mieszkańców. Decyzje podejmowane są przez wszystkich właścicieli na zebraniach wspólnoty, a nie przez zarząd spółdzielni. Oznacza to większy wpływ, ale także większe zaangażowanie i konieczność aktywnego uczestnictwa w życiu wspólnoty.

Przekształcenie we wspólnotę: Czy to realna i lepsza przyszłość?

Jak wygląda proces przekształcenia spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową?

Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę to proces złożony, wymagający spełnienia określonych wymogów prawnych. Nie jest to decyzja, którą można podjąć z dnia na dzień. Z mojego doświadczenia wynika, że kluczowe etapy tego procesu wyglądają następująco:

1. Uchwała o podziale spółdzielni: Najpierw konieczne jest podjęcie uchwały przez walne zgromadzenie członków spółdzielni o podziale spółdzielni lub wydzieleniu części jej zasobów w celu utworzenia wspólnoty.
2. Ustanowienie odrębnej własności lokali: Następnie, w przypadku lokali, do których członkom przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, konieczne jest ustanowienie odrębnej własności tych lokali. W przypadku lokali z prawem lokatorskim, najpierw trzeba je przekształcić w odrębną własność.
3. Zwołanie pierwszego zebrania wspólnoty: Po ustanowieniu odrębnej własności większości lokali, zwołuje się pierwsze zebranie właścicieli, na którym wybiera się zarząd wspólnoty i uchwala regulamin.
4. Przejęcie zarządzania: Wspólnota przejmuje zarządzanie nieruchomością, co oznacza przejęcie odpowiedzialności za jej utrzymanie, remonty i finanse.

Zalety i wady funkcjonowania we wspólnocie: Większa kontrola, ale i większa odpowiedzialność

Przejście na model wspólnoty mieszkaniowej ma swoje plusy i minusy, które każdy mieszkaniec powinien dokładnie rozważyć. Jako Michał Głowacki, zawsze staram się przedstawić pełen obraz sytuacji:

Zalety wspólnoty	Wady wspólnoty
Większa kontrola: Bezpośredni wpływ na decyzje dotyczące nieruchomości, wybór zarządu, określanie budżetu.	Większa odpowiedzialność: Konieczność aktywnego zaangażowania w życie wspólnoty, podejmowanie trudnych decyzji.
Transparentność: Łatwiejszy dostęp do informacji finansowych i dokumentacji wspólnoty.	Ryzyko konfliktów: Większa liczba decyzji podejmowanych wspólnie może prowadzić do sporów między sąsiadami.
Szybkość decyzji: W mniejszych wspólnotach decyzje mogą być podejmowane szybciej niż w rozbudowanej strukturze spółdzielni.	Brak profesjonalnego zaplecza: Często wspólnoty muszą polegać na zewnętrznych zarządcach, co generuje dodatkowe koszty.
Dopasowanie do potrzeb: Możliwość lepszego dopasowania zarządzania do specyficznych potrzeb i oczekiwań mieszkańców danego budynku.	Koszty transformacji: Proces przekształcenia wiąże się z kosztami prawnymi i administracyjnymi.

Główne przeszkody w przekształceniach: Nieuregulowane grunty i brak zgody mieszkańców

Mimo potencjalnych zalet, procesy przekształceń spółdzielni we wspólnoty napotykają na szereg poważnych przeszkód. Największą z nich, o której już wspominałem, jest nieuregulowany stan prawny gruntów. Problem ten dotyka około 100 tysięcy mieszkań i skutecznie blokuje możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali, co jest warunkiem koniecznym do utworzenia wspólnoty. Dopóki ta kwestia nie zostanie systemowo rozwiązana, wiele spółdzielni nie będzie w stanie podjąć kroków w kierunku przekształcenia. Drugą, równie istotną przeszkodą, jest trudność w uzyskaniu jednomyślnej zgody wszystkich mieszkańców. W dużych blokach, gdzie mieszka wiele osób o różnych interesach i poglądach, osiągnięcie konsensusu w tak fundamentalnej sprawie jest niezwykle trudne, a często wręcz niemożliwe. Wymogi prawne dotyczące większości głosów są często barierą nie do przejścia.

Przeczytaj również: Spółdzielnia mieszkaniowa: Twoje prawa i obowiązki. Czy warto być członkiem?

Jaka jest najbardziej prawdopodobna przyszłość spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce?

Podsumowanie obecnej sytuacji: Ewolucja, a nie rewolucja

Podsumowując, z mojej perspektywy, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce jest ewolucja, a nie rewolucja. Jak już wielokrotnie podkreślałem, nie ma żadnych realnych planów masowej likwidacji spółdzielni. Zamiast tego, obserwujemy ciągłe prace legislacyjne, które mają na celu reformowanie i usprawnianie ich działania. Celem jest dostosowanie spółdzielni do współczesnych realiów, zwiększenie ich transparentności i efektywności, a także lepsze zabezpieczenie praw ich członków. Spółdzielnie, mimo swoich wyzwań, nadal pozostają ważnym elementem polskiego systemu mieszkaniowego.

Kluczowe wyzwania na lata 2026-2030: Długi, termomodernizacja i zmiany pokoleniowe

W perspektywie najbliższych lat, czyli do 2030 roku, spółdzielnie mieszkaniowe będą musiały zmierzyć się z kilkoma kluczowymi wyzwaniami:

• Dłużnicy: Zaostrzone przepisy wobec dłużników, wynikające z projektów nowelizacji, będą wymagały od zarządów spółdzielni bardziej zdecydowanych działań, ale też mogą prowadzić do trudnych sytuacji społecznych.
• Termomodernizacja budynków: Rosnące ceny energii i wymogi ekologiczne sprawiają, że termomodernizacja budynków staje się priorytetem. To ogromne inwestycje, które będą wymagały pozyskiwania środków zewnętrznych i efektywnego zarządzania projektami.
• Zmiany pokoleniowe: Zarówno wśród mieszkańców, jak i w zarządach spółdzielni, zachodzą zmiany pokoleniowe. Nowe pokolenie mieszkańców ma inne oczekiwania co do zarządzania i komunikacji, a nowe kadry zarządcze muszą być przygotowane na te wyzwania.

Wnioski dla członków spółdzielni: Jak aktywnie wpływać na przyszłość swojego osiedla?

Dla każdego członka spółdzielni mam jedną, najważniejszą radę: angażuj się! Przyszłość Twojego osiedla i Twojej spółdzielni zależy w dużej mierze od aktywności jej członków. Zachęcam do aktywnego udziału w walnych zgromadzeniach, które są najważniejszym organem decyzyjnym. Monitoruj działania zarządu, zapoznawaj się z projektami zmian prawnych i wyrażaj swoje opinie. Pamiętaj, że masz prawo do informacji i wpływu na to, co dzieje się w Twojej spółdzielni. Tylko poprzez aktywne uczestnictwo możesz mieć realny wpływ na przyszłość swojego miejsca zamieszkania i zapewnić, że spółdzielnia będzie działać w interesie wszystkich swoich członków.