Sprawdź, które budynki w Polsce są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego
- Zwolnione są budynki zabytkowe, objęte ochroną na podstawie przepisów o ochronie zabytków.
- Obiekty używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej również nie wymagają świadectwa.
- Budynki przemysłowe i gospodarcze są zwolnione, jeśli nie posiadają instalacji zużywających energię (poza oświetleniem).
- Nieruchomości sezonowe, użytkowane do 4 miesięcy w roku (np. domki letniskowe), nie potrzebują certyfikatu.
- Zwolnienie dotyczy także małych budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
- W niektórych gospodarstwach rolnych świadectwo nie jest wymagane, jeśli wskaźnik EP nie przekracza 50 kWh/(m²·rok).
Dlaczego zrozumienie tych przepisów jest kluczowe dla każdego właściciela nieruchomości?
Zrozumienie, które budynki są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, to nie tylko kwestia formalności, ale przede wszystkim ochrona przed niepotrzebnymi kosztami i potencjalnymi problemami prawnymi. Jako właściciel, sprzedający czy wynajmujący, musisz wiedzieć, kiedy ten dokument jest wymagany, aby uniknąć kar finansowych lub opóźnień w transakcjach. Ignorowanie tych przepisów może prowadzić do nieprzyjemnych konsekwencji, dlatego tak ważne jest, aby być na bieżąco z obowiązującym prawem.
Podstawa prawna: gdzie szukać informacji o zwolnieniach?
Głównym źródłem informacji na temat świadectw charakterystyki energetycznej oraz wszelkich zwolnień jest Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. To właśnie w niej znajdziemy precyzyjne zapisy definiujące zarówno obowiązek posiadania dokumentu, jak i konkretne wyjątki od tej reguły. Wszystkie wymienione w tym artykule zwolnienia mają swoje umocowanie właśnie w tej ustawie.
Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, lub najemca budynku lub części budynku jest obowiązany do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku.
Oficjalna lista budynków zwolnionych z obowiązku
1. Budynki zabytkowe: kiedy historia chroni przed certyfikatem?
Jednym z wyraźnych wyjątków są budynki o wartości historycznej. Zwolnienie dotyczy nieruchomości objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Obejmuje to zarówno budynki wpisane do rejestru zabytków, jak i te, które znajdują się w gminnej ewidencji zabytków. W ich przypadku, zachowanie historycznego charakteru jest priorytetem, a wymogi związane z efektywnością energetyczną schodzą na drugi plan.
2. Miejsca kultu religijnego: wyjątek dla obiektów sakralnych
Z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego zwolnione są również wszelkie obiekty używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej. Mowa tu o kościołach, kaplicach, klasztorach oraz innych budynkach, których przeznaczenie jest ściśle związane z praktykami religijnymi. Ustawodawca uznał, że specyfika tych obiektów uzasadnia ich wyłączenie z ogólnych przepisów.
3. Budynki przemysłowe i gospodarcze: kluczowy warunek braku instalacji
W przypadku budynków przemysłowych i gospodarczych zwolnienie zależy od spełnienia bardzo konkretnego warunku. Dotyczy ono obiektów niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego. Co to oznacza w praktyce? Jeśli w takim budynku brakuje systemów ogrzewania, chłodzenia, wentylacji czy ciepłej wody użytkowej, to świadectwo nie jest potrzebne. To logiczne, ponieważ brak tych instalacji uniemożliwia ocenę charakterystyki energetycznej.
4. Nieruchomości sezonowe: czy Twój domek letniskowy potrzebuje świadectwa?
Kolejnym wyjątkiem są budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku. Typowym przykładem są tutaj domki letniskowe oraz inne obiekty rekreacji indywidualnej. Ich sezonowy charakter i ograniczony czas eksploatacji sprawiają, że obowiązek sporządzania świadectwa energetycznego został uznany za nieuzasadniony.
5. Małe budynki wolnostojące: limit 50 m² w praktyce
Ustawodawca przewidział również zwolnienie dla małych, wolnostojących budynków. Dotyczy to obiektów o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². W tej kategorii mieszczą się często garaże, altany działkowe, niewielkie domki gospodarcze czy inne podobne konstrukcje. Ich niewielkie rozmiary i zazwyczaj proste przeznaczenie sprawiają, że wymóg certyfikacji byłby nieproporcjonalny.
6. Specyficzne gospodarstwa rolne: kiedy rolnik jest zwolniony?
Zwolnienie z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy także budynków w gospodarstwach rolnych, ale pod pewnym warunkiem. Mianowicie, wskaźnik EP (roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) nie może być wyższy niż 50 kWh/(m²·rok). Jest to specyficzny, techniczny warunek, który ma na celu wyłączenie z obowiązku tych obiektów, które już same w sobie charakteryzują się stosunkowo niskim zapotrzebowaniem na energię.
Najczęstsze mity i wątpliwości dotyczące świadectw energetycznych
Mit "na własny użytek": czy naprawdę zwalnia z obowiązku posiadania świadectwa?
Powszechne przekonanie, że budynek wykorzystywany "na własny użytek" jest zwolniony z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego, jest niestety nieporozumieniem. Przepisy są w tej kwestii jasne: obowiązek sporządzenia świadectwa powstaje w momencie, gdy nieruchomość (lub jej część) ma być przedmiotem transakcji czyli sprzedaży lub najmu. Dopóki korzystasz z domu wyłącznie na własne potrzeby i nie zamierzasz go zbywać ani wynajmować, świadectwo nie jest wymagane. Jednak w chwili podjęcia decyzji o transakcji, dokument staje się niezbędny.
Zakończenie budowy domu do 70 m²: czy na pewno nie potrzebujesz certyfikatu?
Od 28 kwietnia 2023 roku inwestor ma obowiązek dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Istnieje jednak jeden wyjątek: dotyczy on domów o powierzchni zabudowy do 70 m², budowanych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym konkretnym przypadku, przy odbiorze domu, nie musisz przedstawiać świadectwa. Warto jednak pamiętać, że jeśli w przyszłości zdecydujesz się na sprzedaż lub wynajem takiego domu, świadectwo będzie już obowiązkowe. Zatem to zwolnienie jest tymczasowe i dotyczy wyłącznie etapu oddania do użytkowania.
Czy wiek budynku ma znaczenie? Wyjaśniamy sytuację starych domów
Wiele osób myśli, że stare budynki, ze względu na swoją konstrukcję i brak nowoczesnych rozwiązań, są automatycznie zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Niestety, sam wiek budynku nie jest kryterium zwalniającym. Stare domy podlegają ogólnym zasadom, tak samo jak nowo wybudowane. Oczywiście, jeśli stary budynek spełnia inne kryteria zwolnienia na przykład jest wpisany do rejestru zabytków to wtedy nie potrzebuje certyfikatu. W przeciwnym razie, przy sprzedaży czy wynajmie, świadectwo jest wymagane, niezależnie od daty budowy.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Sprzedaż lub wynajem: moment, w którym certyfikat staje się niezbędny
Jak już wspomniałem, sprzedaż lub wynajem nieruchomości to kluczowe sytuacje, w których świadectwo charakterystyki energetycznej jest bezwzględnie wymagane. Notariusz przy sporządzaniu aktu sprzedaży, a także wynajmujący przy zawieraniu umowy najmu, mają obowiązek upewnić się, że dokument ten został przedstawiony. Brak świadectwa może skutkować konsekwencjami prawnymi, w tym karami finansowymi.
Zakończenie budowy i odbiór techniczny: nowy obowiązek inwestora
Od 28 kwietnia 2023 roku wprowadzono istotną zmianę, która nakłada na inwestora obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. To oznacza, że już na etapie oddawania budynku do użytku, dokument ten musi być gotowy. Jest to element szerszej strategii mającej na celu promowanie efektywności energetycznej w całym cyklu życia budynku.
Po termomodernizacji: dlaczego stare świadectwo traci ważność?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od daty jego sporządzenia. Istnieje jednak ważny wyjątek: dokument traci ważność w przypadku przeprowadzenia robót budowlano-instalacyjnych, które zmieniają charakterystykę energetyczną budynku. Jeśli więc wymienisz okna, ocieplisz ściany, zmienisz źródło ciepła czy przeprowadzisz inną znaczącą termomodernizację, musisz sporządzić nowe świadectwo. Stare przestaje odzwierciedlać rzeczywisty stan energetyczny budynku, co jest logiczne i konieczne dla zachowania aktualności informacji.
Przyszłość certyfikacji energetycznej: co zmieni dyrektywa EPBD?
Nowe klasy energetyczne od A do G: co będą oznaczać dla właścicieli?
Przed nami istotne zmiany, które wprowadzi dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Spodziewane w połowie 2026 roku, obejmą one między innymi wprowadzenie ujednoliconych klas energetycznych od A+ do G, wzorowanych na etykietach znanych z urządzeń AGD. Celem dyrektywy jest dążenie do neutralności klimatycznej budownictwa do 2050 roku. Oznacza to, że budynki o najgorszych parametrach energetycznych, często nazywane "wampirami energetycznymi", będą musiały przejść termomodernizację, aby spełnić nowe, wyższe standardy. To z pewnością wpłynie na wartość i atrakcyjność nieruchomości na rynku.
Przeczytaj również: Domek letniskowy czy mieszkalny? Oszczędź na podatkach, mieszkaj legalnie!
Czy lista zwolnień może ulec zmianie w nadchodzących latach?
W kontekście zaostrzania przepisów i ambitnych celów klimatycznych wynikających z dyrektywy EPBD, naturalne jest pytanie, czy lista zwolnień z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego może ulec zmianie. Choć obecne przepisy są jasne i precyzyjne, to przyszłe regulacje mogą dążyć do ograniczenia liczby wyjątków. Celem jest przecież promowanie efektywności energetycznej w jak najszerszym zakresie. Myślę, że warto śledzić rozwój sytuacji, ponieważ nacisk na zielone budownictwo będzie tylko rósł, co może wpłynąć na zakres stosowania obecnych zwolnień.
