30 kwietnia 2026 ostateczny termin na rozliczenie PIT-28 z najmu prywatnego za 2025 rok.
- Roczną deklarację PIT-28 za przychody z najmu prywatnego uzyskane w 2025 roku należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku.
- Jedyną obowiązującą formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, rozliczany na formularzu PIT-28.
- Stawki ryczałtu wynoszą 8,5% dla przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
- Zaliczki na podatek należy wpłacać miesięcznie (lub kwartalnie) do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu.
- Przychody z najmu prywatnego nie podlegają oskładkowaniu ZUS.
- W przypadku małżonków limit 100 000 zł jest wspólny, ale istnieje możliwość podwojenia go do 200 000 zł poprzez oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego z nich.
Terminy rozliczenia najmu: Kalendarz podatnika na 2026 rok
Jako wynajmujący, musisz mieć świadomość kluczowych terminów, aby uniknąć niepotrzebnych problemów z urzędem skarbowym. Rozliczenie najmu prywatnego za 2025 rok wiąże się z konkretnymi datami, które warto sobie zapisać w kalendarzu. Pamiętaj, że dotrzymanie tych terminów to podstawa.
Do 30 kwietnia 2026: Ostateczny termin na roczne rozliczenie PIT-28
Najważniejsza data, którą musisz zapamiętać, to 30 kwietnia 2026 roku. Jest to ostateczny, nieprzekraczalny termin na złożenie rocznej deklaracji PIT-28 za przychody z najmu prywatnego uzyskane w 2025 roku. Proces składania deklaracji rozpoczyna się już 15 lutego 2026 roku, więc masz sporo czasu, aby spokojnie przygotować wszystkie dokumenty i rozliczyć się z fiskusem. Nie zostawiaj tego na ostatnią chwilę, bo pośpiech często prowadzi do błędów.Do 20. dnia każdego miesiąca: Pamiętaj o regularnych zaliczkach na podatek
Oprócz rocznego rozliczenia, w ciągu roku masz obowiązek samodzielnego obliczania i wpłacania zaliczek na podatek w formie ryczałtu. Te zaliczki wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Jeśli spełniasz warunki (np. jesteś małym podatnikiem), możesz wybrać rozliczanie kwartalne wtedy zaliczki wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po danym kwartale. Regularność jest tu kluczowa, aby uniknąć odsetek za zwłokę.
20 stycznia 2026: Specjalny termin dla wpłaty za ostatni okres rozliczeniowy
Warto pamiętać o jednym szczególnym terminie, który dotyczy ostatniego okresu rozliczeniowego w roku. Zaliczka na ryczałt za grudzień 2025 roku (lub za czwarty kwartał 2025, jeśli rozliczasz się kwartalnie) powinna zostać zapłacona do 20 stycznia 2026 roku. To ważne, aby nie pomylić tego z terminem rocznego rozliczenia, który przypada później.
Ryczałt od najmu: Obowiązkowa forma opodatkowania w 2025 roku
Zasady opodatkowania najmu prywatnego w Polsce uległy znaczącym zmianom w ostatnich latach. Jako ekspert w tej dziedzinie, muszę podkreślić, że od 2023 roku mamy do czynienia z jedną, obligatoryjną formą rozliczania przychodów z najmu prywatnego. To uproszczenie, choć dla niektórych może wydawać się ograniczeniem.
Dlaczego nie możesz już wybrać skali podatkowej (PIT-36)?
Od 1 stycznia 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Oznacza to, że nie masz już możliwości wyboru skali podatkowej, czyli rozliczania się na formularzu PIT-36. Ta zmiana jest trwała i dotyczy wszystkich, którzy wynajmują nieruchomości prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą. Dla wielu jest to ułatwienie, gdyż ryczałt jest prostszy w obsłudze, ale jednocześnie oznacza brak możliwości odliczania kosztów.
Stawka 8, 5% czy 12, 5%? Sprawdź, ile podatku zapłacisz
W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych obowiązują dwie stawki podatkowe, które zależą od wysokości osiągniętego przychodu:- 8,5% od przychodów z najmu, które nie przekraczają kwoty 100 000 zł rocznie.
- 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie.
W praktyce oznacza to, że jeśli Twój roczny przychód z najmu wyniesie np. 120 000 zł, to od pierwszych 100 000 zł zapłacisz 8,5% ryczałtu, a od pozostałych 20 000 zł 12,5%.
Przychód, a nie dochód kluczowa zasada ryczałtu (brak kosztów)
To jest fundamentalna różnica, którą zawsze podkreślam moim klientom. Ryczałt jest liczony od przychodu, a nie od dochodu. Co to oznacza? Oznacza to, że nie możesz odliczać żadnych kosztów uzyskania przychodu, takich jak koszty remontów, amortyzacja, odsetki od kredytu hipotecznego czy zakup wyposażenia. Podatek płacisz od kwoty, którą faktycznie otrzymałeś od najemcy (czynsz), bez pomniejszania jej o wydatki. To sprawia, że ryczałt jest prosty w obliczeniach, ale jednocześnie może być mniej korzystny dla osób ponoszących wysokie koszty związane z najmem.
Obliczanie i wpłata ryczałtu: Praktyczny przewodnik
Skoro już wiemy, że ryczałt jest obowiązkowy i jakie są jego stawki, przejdźmy do praktyki. Obliczanie i wpłacanie podatku wcale nie musi być skomplikowane, jeśli znasz podstawowe zasady.
Obliczanie miesięcznej zaliczki: Prosty wzór i praktyczne przykłady
Obliczenie miesięcznej zaliczki na ryczałt jest naprawdę proste. Wystarczy pomnożyć uzyskany przychód przez odpowiednią stawkę podatku. Pamiętaj o progu 100 000 zł.
Przykład 1: W styczniu 2025 roku uzyskałeś przychód z najmu w wysokości 3 000 zł. Jest to Twój pierwszy przychód w roku, więc mieścisz się w limicie 100 000 zł.
Obliczenie: 3 000 zł * 8,5% = 255 zł. Tyle wynosi Twoja zaliczka za styczeń.
Przykład 2: Do listopada 2025 roku uzyskałeś łącznie 98 000 zł przychodu. W grudniu uzyskałeś kolejne 5 000 zł.
Obliczenie:
Od 2 000 zł (dopełnienie do 100 000 zł): 2 000 zł * 8,5% = 170 zł.
Od 3 000 zł (nadwyżka ponad 100 000 zł): 3 000 zł * 12,5% = 375 zł.
Łączna zaliczka za grudzień: 170 zł + 375 zł = 545 zł.
Jak widzisz, system jest logiczny i wymaga jedynie pilnowania sumy przychodów narastająco od początku roku.
Gdzie i jak wpłacić ryczałt? Twój indywidualny mikrorachunek podatkowy
Wpłaty ryczałtu od przychodów z najmu prywatnego należy dokonywać na indywidualny mikrorachunek podatkowy. To uniwersalny numer rachunku bankowego, który służy do wpłat wszystkich Twoich podatków (PIT, CIT, VAT). Możesz go wygenerować na stronie Ministerstwa Finansów, podając swój PESEL lub NIP. Wpłaty możesz dokonać przelewem bankowym, w placówce pocztowej lub w banku.
Czy musisz prowadzić ewidencję przychodów?
Wielu moich klientów pyta, czy muszą zgłaszać najem do urzędu skarbowego. Od 2023 roku rozpoczęcie najmu prywatnego nie wymaga już formalnego zgłoszenia do urzędu skarbowego w celu wyboru ryczałtu. Pierwsza wpłata podatku jest traktowana jako wybór tej formy opodatkowania. Niemniej jednak, aby prawidłowo obliczać zaliczki i roczny podatek, musisz prowadzić własną, uproszczoną ewidencję przychodów. Wystarczy zwykły zeszyt lub arkusz kalkulacyjny, w którym będziesz zapisywać daty i kwoty otrzymanych czynszów. To pozwoli Ci kontrolować sumę przychodów i prawidłowo stosować stawki ryczałtu.
Roczne rozliczenie PIT-28: Jak złożyć deklarację bez błędów?
Roczne rozliczenie to zwieńczenie całorocznych obowiązków podatkowych. Złożenie deklaracji PIT-28 jest ostatnim krokiem, który musisz wykonać, aby zamknąć rok podatkowy.
Od 15 lutego do 30 kwietnia: Okno czasowe na złożenie deklaracji
Tak jak wspomniałem wcześniej, masz konkretne okno czasowe na złożenie rocznej deklaracji PIT-28 za 2025 rok. Jest to okres od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 roku. W tym czasie powinieneś zebrać wszystkie dane dotyczące swoich przychodów z najmu i wypełnić odpowiedni formularz.
Jak wypełnić i wysłać PIT-28 online?
W dzisiejszych czasach zdecydowana większość podatników rozlicza się online, co jest wygodne i szybkie. Deklarację PIT-28 możesz wypełnić i wysłać elektronicznie na kilka sposobów:
- Poprzez system e-Deklaracje Ministerstwa Finansów, dostępny na stronie podatki.gov.pl. Jest to oficjalne narzędzie, które prowadzi Cię krok po kroku przez proces wypełniania.
- Korzystając z komercyjnych programów do rozliczeń podatkowych, które często oferują bardziej intuicyjny interfejs i dodatkowe funkcje.
Pamiętaj, aby zawsze sprawdzić poprawność wprowadzonych danych przed wysłaniem deklaracji. Po wysłaniu otrzymasz Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO), które jest dowodem złożenia zeznania.
Czy możesz skorzystać z jakichkolwiek ulg i odliczeń?
Niestety, w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych możliwości odliczania ulg i kosztów są bardzo ograniczone. Ponieważ podatek jest liczony od przychodu, a nie dochodu, nie możesz odliczyć większości wydatków związanych z nieruchomością. Możliwe jest jednak odliczenie składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne (jeśli takie opłacasz z innych źródeł), a także niektórych ulg, takich jak ulga termomodernizacyjna czy wpłaty na IKZE. Zawsze warto sprawdzić aktualne przepisy, ale generalna zasada jest taka, że ryczałt ogranicza te możliwości.
Unikaj pułapek: Najczęstsze błędy w rozliczeniu najmu
Jako doradca podatkowy, często widzę, jak drobne niedopatrzenia mogą prowadzić do poważnych konsekwencji. Chcę Cię przestrzec przed najczęstszymi błędami, które popełniają wynajmujący.
Błąd nr 1: Przekroczenie progu 100 000 zł i stosowanie złej stawki
To jeden z najczęstszych błędów. Podatnicy, którzy przekraczają próg 100 000 zł przychodów rocznie, zapominają o zastosowaniu wyższej stawki ryczałtu (12,5%) od nadwyżki. Pamiętaj, że próg 100 000 zł dotyczy sumy wszystkich przychodów z najmu prywatnego w danym roku. Należy go monitorować na bieżąco, aby prawidłowo obliczać miesięczne zaliczki i uniknąć niedopłaty podatku na koniec roku.
Błąd nr 2: Mylenie najmu prywatnego z działalnością gospodarczą
Wielu wynajmujących obawia się, że ich najem zostanie potraktowany jako działalność gospodarcza, co wiązałoby się z dodatkowymi obowiązkami, takimi jak składki ZUS. Chcę to jasno podkreślić: najem prywatny nie podlega oskładkowaniu ZUS (ani społecznemu, ani zdrowotnemu). To kluczowa różnica. Najem prywatny to po prostu zarządzanie własnym majątkiem, natomiast działalność gospodarcza charakteryzuje się zorganizowanym i ciągłym charakterem, nastawionym na zysk. Jeśli nie prowadzisz innych usług związanych z najmem (np. sprzątanie, obsługa turystyczna), Twój najem jest najmem prywatnym.
Błąd nr 3: Rozliczanie opłat za media jako swojego przychodu
Kolejny często popełniany błąd to wliczanie opłat za media (takich jak prąd, gaz, woda, internet) do swojego przychodu z najmu. Jeśli najemca płaci za te media bezpośrednio dostawcom lub Ty refakturujesz mu te koszty w kwocie faktycznie poniesionej, to co do zasady nie stanowią one Twojego przychodu podatkowego. Przychód stanowi jedynie czynsz najmu, czyli kwota, którą otrzymujesz za udostępnienie nieruchomości. Pamiętaj jednak, że jeśli opłaty za media są wliczone w stałą kwotę czynszu, to wtedy cała kwota jest Twoim przychodem.
Najem w małżeństwie: Jak rozliczyć wspólny przychód?
Rozliczanie najmu w małżeństwie to temat, który budzi wiele pytań. Ważne jest, aby zrozumieć, jak wspólność majątkowa wpływa na limit przychodów i możliwości optymalizacji podatkowej.
Standardowe rozliczenie a limit 100 000 zł dla obojga małżonków
Jeśli nieruchomość jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, to przychody z najmu z tej nieruchomości są traktowane jako wspólne. W takim przypadku limit przychodu 100 000 zł, po przekroczeniu którego stosuje się wyższą stawkę ryczałtu (12,5%), dotyczy łącznie obojga małżonków. Oznacza to, że jeśli razem uzyskacie 120 000 zł przychodu, to od pierwszych 100 000 zł zapłacicie 8,5%, a od pozostałych 20 000 zł 12,5%, niezależnie od tego, czy pieniądze wpływają na jedno, czy na dwa konta.
Oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego małżonka: Kiedy to się opłaca i jak podwaja limit?
Istnieje jednak bardzo korzystna opcja dla małżonków. Możecie złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków. Takie oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliście pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym (lub do 20 stycznia, jeśli pierwszy przychód był w grudniu).
Co to daje? Efektywnie podwaja to limit do 200 000 zł dla tej jednej osoby. Oznacza to, że jeśli jeden małżonek rozlicza cały przychód, to stawka 8,5% będzie obowiązywać aż do 200 000 zł przychodu. Jest to szczególnie korzystne, gdy Wasze łączne przychody z najmu przekraczają 100 000 zł, ale nie przekraczają 200 000 zł. Dzięki temu możecie uniknąć płacenia wyższej stawki 12,5% od części przychodów.
Co grozi za spóźnienie z PIT-28? Uniknij konsekwencji!
Terminowość w rozliczeniach podatkowych to podstawa. Spóźnienie z deklaracją lub wpłatą podatku może mieć nieprzyjemne konsekwencje. Lepiej ich unikać.
Odsetki za zwłokę: Automatyczna kara za nieterminową wpłatę
Jeśli spóźnisz się z wpłatą zaliczki na podatek lub niedopłaty wynikającej z rocznego rozliczenia, urząd skarbowy automatycznie naliczy odsetki za zwłokę. Ich wysokość jest zmienna i zależy od aktualnej stopy referencyjnej NBP. Odsetki naliczane są za każdy dzień opóźnienia, więc im dłużej zwlekasz, tym więcej zapłacisz. To prosta zasada, która ma dyscyplinować podatników.
Kontrola i sankcje karno-skarbowe: Czego unikać za wszelką cenę?
W przypadku poważniejszych zaniedbań, takich jak ukrywanie dochodów, celowe zaniżanie przychodów czy brak rozliczenia przez dłuższy czas, możesz narazić się na kontrolę skarbową. Kontrola może skutkować nie tylko koniecznością uregulowania zaległego podatku wraz z odsetkami, ale także nałożeniem sankcji karno-skarbowych. Mogą to być grzywny, a w skrajnych przypadkach nawet kary pozbawienia wolności. Dlatego zawsze zachęcam do transparentności i rzetelności w rozliczeniach.
Przeczytaj również: Bezpieczny wynajem Ukraińcowi? Sprawdź dokumenty i umowę!
Czynny żal: Twoja deska ratunku w przypadku opóźnienia
Jeśli zdarzy Ci się spóźnić z deklaracją lub wpłatą, nie wszystko stracone. Istnieje instytucja "czynnego żalu". Jest to pisemne zawiadomienie złożone w urzędzie skarbowym, w którym przyznajesz się do popełnienia czynu zabronionego (np. niezłożenia deklaracji w terminie) i wyrażasz skruchę. Aby czynny żal był skuteczny, musisz go złożyć zanim urząd skarbowy sam wszcznie kontrolę w Twojej sprawie i jednocześnie uregulować wszystkie zaległości (podatek wraz z odsetkami). W ten sposób możesz uniknąć kary za swoje uchybienie. To bardzo ważne narzędzie, które pozwala naprawić błąd bez poważniejszych konsekwencji.
