Zakup pierwszego mieszkania to dla wielu z nas jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu. Wiąże się z nim nie tylko radość, ale i szereg formalności oraz kosztów. Na szczęście, od pewnego czasu istnieje możliwość znacznego obniżenia tych wydatków, dzięki zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym. Zrozumienie kluczowych warunków tej ulgi jest absolutnie niezbędne, aby móc z niej skutecznie skorzystać i zaoszczędzić niemałe pieniądze.
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku
- Przepisy zwalniające z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) weszły w życie 31 sierpnia 2023 roku.
- Ulga dotyczy zakupu pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wyłącznie na rynku wtórnym.
- Dzięki zwolnieniu można zaoszczędzić 2% wartości rynkowej kupowanej nieruchomości.
- Kluczowym warunkiem jest nieposiadanie wcześniej żadnej innej nieruchomości mieszkalnej (z wyjątkiem odziedziczonego udziału do 50%).
- Aby skorzystać ze zwolnienia, kupujący musi złożyć stosowne oświadczenie u notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego.
- Zwolnienie nie ma zastosowania do zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, które są opodatkowane VAT-em.
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie pierwszego mieszkania to dobra wiadomość dla wielu osób planujących inwestycję w nieruchomość. Te korzystne przepisy weszły w życie 31 sierpnia 2023 roku. Warto podkreślić, że dla skorzystania z ulgi decydująca jest data zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, a nie ewentualnej umowy przedwstępnej. Zmiana ta została wprowadzona nowelizacją ustawy o PCC z dnia 26 maja 2023 r., co dla mnie jako eksperta jest jasnym sygnałem, że ustawodawca dąży do wspierania osób kupujących swoje pierwsze "M".
Ile dokładnie można zaoszczędzić dzięki temu zwolnieniu? To proste: 2% wartości rynkowej nieruchomości, którą zamierzasz kupić. To naprawdę spora kwota! Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie za 500 000 zł. Standardowo musiałbyś zapłacić 10 000 zł podatku PCC. Dzięki zwolnieniu te 10 000 zł zostaje w Twojej kieszeni, co można przeznaczyć chociażby na wykończenie wnętrza czy zakup mebli.
Kto kwalifikuje się do zwolnienia z PCC? Kluczowe warunki, które musisz spełnić
Zwolnienie z PCC nie jest niestety dla każdego. Przysługuje ono osobie fizycznej (lub osobom fizycznym), która w dniu sprzedaży oraz przed tym dniem nie posiadała prawa własności do żadnego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. To kluczowy warunek, którego spełnienie jest absolutnie niezbędne, aby móc skorzystać z tej ulgi.
Bardzo ważną kwestią jest również to, że zwolnienie dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Transakcje na rynku pierwotnym, czyli te bezpośrednio od dewelopera, są opodatkowane podatkiem VAT i nie podlegają PCC. Oznacza to, że jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, ta konkretna ulga Cię nie dotyczy, ponieważ już i tak nie płacisz PCC.
Formalne potwierdzenie prawa do ulgi jest stosunkowo proste. Jako kupujący składasz stosowne oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia bezpośrednio w akcie notarialnym. Notariusz, który pełni rolę płatnika podatku, na podstawie Twojego oświadczenia nie pobiera podatku PCC. Cała procedura jest więc wbudowana w proces zakupu nieruchomości i nie wymaga dodatkowych wizyt w urzędzie skarbowym.
Wyjątki i szczególne przypadki: co musisz wiedzieć, zanim podpiszesz umowę?
Jak to często bywa w przepisach podatkowych, istnieją pewne wyjątki. Ze zwolnienia może skorzystać również osoba, która posiadała lub posiada udział w prawie własności nieruchomości, ale udział ten nie przekracza (lub nie przekraczał) 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Co ważne, ten warunek dotyczy każdej z posiadanych w spadku nieruchomości osobno. Możesz więc mieć udziały w kilku nieruchomościach odziedziczonych, pod warunkiem, że żaden z nich nie przekracza 50%.
Jeśli nieruchomość jest nabywana na współwłasność, na przykład przez małżonków, warunek nieposiadania innej nieruchomości musi być spełniony przez każdego z kupujących. To bardzo istotne! Jeśli jeden z małżonków posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną, niestety zwolnienie nie będzie przysługiwać żadnemu z nich. W praktyce oznacza to, że oboje musicie być "pierwszymi" nabywcami.
Często pojawia się pytanie, czy posiadanie innych nieruchomości, ale niemieszkalnych, wyklucza ze zwolnienia. Odpowiadam: nie. Posiadanie działki niezabudowanej, działki z budynkiem gospodarczym, garażu czy lokalu użytkowego nie wyklucza możliwości skorzystania z ulgi. Przepisy koncentrują się wyłącznie na nieruchomościach o charakterze mieszkalnym.
Warto również pamiętać o aspekcie międzynarodowym. Posiadanie w przeszłości lub obecnie nieruchomości mieszkalnej poza Polską również wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia. Ulga jest skierowana do osób, które nie posiadały żadnej nieruchomości mieszkalnej, niezależnie od jej położenia geograficznego.
Jak uniknąć kosztownych błędów? Praktyczny przewodnik krok po kroku
Chcę to jeszcze raz mocno podkreślić: dla zwolnienia decydująca jest data zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, a nie data podpisania umowy przedwstępnej. Nawet jeśli umowa przedwstępna została podpisana przed 31 sierpnia 2023 roku, ale akt notarialny po tej dacie, możesz skorzystać z ulgi. To częsty błąd, na który zwracam uwagę moim klientom.
Pamiętaj, że złożenie nieprawdziwego oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia wiąże się z odpowiedzialnością karno-skarbową. To nie jest błaha sprawa. Zawsze upewnij się, że wszystkie informacje, które podajesz notariuszowi, są zgodne z prawdą, aby uniknąć poważnych konsekwencji prawnych.
Jeśli spełniasz wszystkie warunki do zwolnienia, notariusz, jako płatnik, nie powinien pobierać od Ciebie podatku PCC. W przypadku, gdyby mimo to podatek został pobrany, jest to błąd, który należy niezwłocznie wyjaśnić z notariuszem. W mojej praktyce takie sytuacje zdarzają się rzadko, ale warto być świadomym swoich praw.
Twoja checklista do zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania
Aby ułatwić Ci nawigację po tych przepisach, przygotowałem krótką checklistę. Upewnij się, że spełniasz wszystkie poniższe punkty:
- Data zawarcia aktu notarialnego to 31 sierpnia 2023 roku lub później.
- W dniu zakupu oraz wcześniej nie posiadałeś/aś prawa własności do żadnego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (z wyjątkiem odziedziczonego udziału do 50%).
- Kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym.
- Złożysz stosowne oświadczenie u notariusza w akcie notarialnym.
- Jeśli kupujesz nieruchomość na współwłasność, każdy z kupujących spełnia warunek braku wcześniejszej własności.
- Posiadanie działki niezabudowanej, garażu czy lokalu użytkowego nie wyklucza Cię ze zwolnienia.
- Nie posiadałeś/aś ani nie posiadasz nieruchomości mieszkalnej za granicą.
