Wykreślenie hipoteki przy współwłasności jeden podpis wystarczy!

Ten artykuł wyjaśnia kluczową kwestię prawną dotyczącą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej w przypadku współwłasności, rozwiewając wątpliwości co do konieczności uzyskania zgody wszystkich właścicieli. Dowiesz się, jak samodzielnie i skutecznie przeprowadzić ten proces, opierając się na przepisach Kodeksu cywilnego.

Wykreślenie hipoteki: czy wystarczy podpis jednego współwłaściciela?

Wielu moich klientów, będących współwłaścicielami nieruchomości, zadaje mi to samo pytanie: czy do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej potrzebne są podpisy wszystkich współwłaścicieli? Odpowiedź jest jednoznaczna i z pewnością ucieszy wielu: nie, wystarczy podpis jednego współwłaściciela. Wynika to z faktu, że wniosek o wykreślenie hipoteki jest kwalifikowany jako tzw. „czynność zachowawcza”, która ma na celu ochronę wspólnego prawa i interesów wszystkich współwłaścicieli.

Pojęcie „czynności zachowawczej” we współwłasności jest kluczowe w tej kwestii. Zgodnie z art. 209 Kodeksu cywilnego, „każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”. Wykreślenie hipoteki, która jest obciążeniem na nieruchomości, po jej spłacie, jest właśnie taką czynnością. Usuwa ona obciążenie, które potencjalnie mogłoby wpływać na wartość lub możliwość rozporządzania nieruchomością, a tym samym chroni wspólne prawo własności. Sądy wieczystoksięgowe w całej Polsce jednolicie interpretują wykreślenie wygasłego obciążenia jako czynność zachowawczą, co oznacza, że jeden współwłaściciel ma pełne prawo do samodzielnego działania w tej sprawie.

Skoro wiemy już, że jeden współwłaściciel może działać samodzielnie, przejdźmy do praktycznych aspektów. Poniżej przedstawię, jak krok po kroku przeprowadzić proces wykreślenia hipoteki, opierając się na moim doświadczeniu.

Kluczowy dokument: oświadczenie wierzyciela (list mazalny)

Zanim złożysz wniosek do sądu, musisz uzyskać najważniejszy dokument: oświadczenie wierzyciela o spłacie zadłużenia i wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki, potocznie nazywane „listem mazalnym”. Bez tego dokumentu sąd nie wykreśli hipoteki. W przypadku kredytów bankowych, po całkowitej spłacie zadłużenia, bank ma obowiązek wydać takie oświadczenie. Zazwyczaj wystarczy skontaktować się z obsługą klienta banku i złożyć wniosek o wydanie takiego dokumentu.

• Musi być w formie pisemnej.
• Powinno wyraźnie stwierdzać, że zadłużenie zostało w całości spłacone.
• Musi zawierać jednoznaczną zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
• W przypadku, gdy wierzycielem jest bank, zazwyczaj wystarcza standardowy dokument bankowy podpisany przez upoważnione osoby.
• Jeśli wierzycielem była osoba fizyczna lub podmiot niewpisany do KRS, wymagany jest podpis notarialnie poświadczony. To bardzo ważny szczegół, o którym często się zapomina!

Wypełnianie formularza KW-WPIS i kompletowanie załączników

Proces składania wniosku o wykreślenie hipoteki jest stosunkowo prosty, ale wymaga precyzji. Musisz skorzystać z urzędowego formularza KW-WPIS („Wniosek o wpis w księdze wieczystej”).

1. Pobierz formularz KW-WPIS: Możesz go znaleźć na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości lub w biurze podawczym sądu rejonowego.
2. Wypełnij dane sądu: Wskaż sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą dla Twojej nieruchomości.
3. Wpisz numer księgi wieczystej: To kluczowy element, bez którego wniosek nie zostanie rozpatrzony.
4. W sekcji „Wnioskodawca”: Wystarczy, że wpiszesz swoje dane jako jednego ze współwłaścicieli. Nie musisz podawać danych pozostałych współwłaścicieli ani uzyskiwać ich podpisów.
5. W sekcji „Żądanie wpisu”: Wpisz „Wykreślenie hipoteki umownej (lub przymusowej) z działu IV księgi wieczystej nr [numer księgi wieczystej]”. Możesz również powołać się na numer wpisu hipoteki, jeśli go znasz.
6. Załączniki: Do wniosku musisz dołączyć oryginał oświadczenia wierzyciela (listu mazalnego) oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Upewnij się, że masz kopie tych dokumentów dla siebie.
7. Podpisz wniosek: Podpisz formularz KW-WPIS.
8. Złóż wniosek: Wniosek wraz z załącznikami możesz złożyć osobiście w biurze podawczym sądu lub wysłać pocztą (najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru).

Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki

Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki jest stała i wynosi 100 zł. Możesz ją uiścić na kilka sposobów: przelewem bankowym na rachunek bankowy sądu (numer rachunku znajdziesz na stronie internetowej sądu lub w biurze podawczym) albo bezpośrednio w kasie sądu. Pamiętaj, aby do wniosku dołączyć oryginał potwierdzenia przelewu lub dowód wpłaty z kasy. Bez uiszczenia opłaty sąd wezwie Cię do jej uzupełnienia, co wydłuży cały proces.

Hipoteka obciążająca tylko udział jednego ze współwłaścicieli: co wtedy?

Zdarza się, że hipoteka nie obciąża całej nieruchomości, a jedynie udział jednego ze współwłaścicieli. Taka sytuacja ma miejsce, gdy na przykład jeden ze współwłaścicieli zaciągnął kredyt, zabezpieczając go hipoteką na swoim udziale w nieruchomości. Mimo że obciążenie dotyczy tylko części, jego wykreślenie po spłacie długu nadal leży w interesie wszystkich. Dlaczego? Ponieważ „oczyszcza” stan prawny całej nieruchomości, ułatwiając ewentualną sprzedaż czy inne rozporządzenia w przyszłości.

W przypadku hipoteki obciążającej tylko udział jednego współwłaściciela, to oczywiście przede wszystkim on powinien złożyć wniosek o jej wykreślenie. Jest to jego bezpośredni obowiązek po spłacie długu. Jednakże, zgodnie z zasadą czynności zachowawczych, którą omówiłem wcześniej, każdy inny współwłaściciel również może podjąć takie działanie. Jeśli współwłaściciel, którego udział był obciążony, zwleka z wnioskiem, inni współwłaściciele mogą działać dla dobra wspólnego, aby usunąć to obciążenie z księgi wieczystej i uregulować stan prawny nieruchomości.

Co, jeśli współwłaściciel się nie zgadza? Rozwiązujemy potencjalne problemy

Co w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli nie chce podpisać wniosku o wykreślenie hipoteki albo wręcz sprzeciwia się temu? Moje doświadczenie pokazuje, że takie obawy są często nieuzasadnione. Odmowa podpisu przez innego współwłaściciela nie stanowi formalnej przeszkody w wykreśleniu hipoteki. Jak już wyjaśniłem, sąd nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, ponieważ wniosek o wykreślenie hipoteki jest traktowany jako czynność zachowawcza. Sąd wieczystoksięgowy skupia się na tym, czy hipoteka wygasła (czyli czy dług został spłacony i wierzyciel wyraził zgodę na wykreślenie), a nie na wewnętrznych sporach między współwłaścicielami.

Warto jednak pamiętać, że ewentualne spory między współwłaścicielami dotyczące rozliczeń spłaconego kredytu to zupełnie odrębne kwestie prawne. Na przykład, jeśli jeden ze współwłaścicieli spłacił cały kredyt, a drugi nie partycypował w kosztach, może dochodzić od niego zwrotu odpowiedniej części. Te sprawy są jednak rozstrzygane w osobnym postępowaniu cywilnym i nie powinny wpływać na proces wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Kluczowe jest oddzielenie tych dwóch spraw: usunięcie obciążenia z księgi wieczystej to jedno, a rozliczenia między współwłaścicielami to drugie.

Niezbędnik wnioskodawcy: kompletna lista dokumentów

Aby uniknąć zwrotu wniosku przez sąd i przyspieszyć proces wykreślenia hipoteki, musisz zadbać o poprawność i kompletność dokumentów. Szczególną uwagę zwróć na tzw. list mazalny od banku lub innego wierzyciela:

• Potwierdzenie spłaty: Dokument musi jednoznacznie stwierdzać, że całe zadłużenie, zabezpieczone hipoteką, zostało w pełni uregulowane.
• Wyraźna zgoda na wykreślenie: Wierzyciel musi wprost wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Nie wystarczy samo potwierdzenie spłaty.
• Prawidłowe dane nieruchomości i hipoteki: Upewnij się, że w dokumencie są prawidłowo wskazane: numer księgi wieczystej, adres nieruchomości oraz dane hipoteki, której dotyczy zgoda na wykreślenie.
• Podpisy upoważnionych osób: W przypadku banku, list mazalny powinien być podpisany przez osoby upoważnione do reprezentowania banku (np. dwóch członków zarządu lub pełnomocników). W przypadku innych wierzycieli, pamiętaj o wymogu notarialnego poświadczenia podpisu.
• Oryginał dokumentu: Sąd wieczystoksięgowy zawsze wymaga oryginału listu mazalnego. Nie dołączaj kopii, chyba że jest to kopia poświadczona za zgodność z oryginałem przez notariusza lub radcę prawnego/adwokata.

Oprócz listu mazalnego, niezbędne jest prawidłowe udokumentowanie wniesienia opłaty sądowej. Akceptowalne formy potwierdzenia to przede wszystkim potwierdzenie przelewu bankowego (z widoczną datą, kwotą, danymi nadawcy i odbiorcy oraz tytułem wpłaty) lub dowód wpłaty z kasy sądu. Zawsze dołączaj oryginał lub poświadczoną kopię takiego potwierdzenia do wniosku. Bez dowodu opłaty, wniosek zostanie zwrócony z wezwaniem do jej uiszczenia, co niepotrzebnie wydłuży czas oczekiwania na wpis w księdze wieczystej.