Przychody z najmu prywatnego w Polsce są obowiązkowo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
- Przychody z najmu prywatnego w 2026 roku podlegają opodatkowaniu wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
- Opodatkowany jest przychód, a nie dochód nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu.
- Stawki ryczałtu to 8,5% (do 100 000 zł rocznie) i 12,5% (od nadwyżki ponad 100 000 zł).
- Przychody z najmu prywatnego nie podlegają oskładkowaniu ZUS ani składce zdrowotnej.
- Rozliczenie odbywa się miesięcznie (lub kwartalnie) na mikrorachunek, a roczne zeznanie składa się na formularzu PIT-28.
- Małżonkowie we wspólności majątkowej mogą korzystać z podwójnego limitu 100 000 zł (łącznie 200 000 zł).
Wynajem mieszkania a podatek: jak patrzy na to urząd skarbowy w 2026 roku?
Przychód to nie dochód: kluczowa różnica, która wpływa na wysokość Twojego podatku
Zacznijmy od fundamentalnej kwestii, która często budzi wątpliwości wśród wynajmujących. W kontekście najmu prywatnego, urząd skarbowy rozróżnia pojęcie "przychodu" od "dochodu". To niezwykle istotne, ponieważ ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który jest jedyną dostępną formą opodatkowania dla najmu prywatnego, opodatkowuje właśnie przychód. Oznacza to, że od kwoty, którą otrzymujesz od najemcy, nie możesz odliczyć żadnych kosztów uzyskania przychodu. Nie ma znaczenia, czy ponosisz wysokie raty kredytu hipotecznego, płacisz odsetki, czynsz do spółdzielni, ponosisz koszty remontów, ubezpieczenia czy amortyzacji. Wszystkie te wydatki, choć realnie obniżają Twój zysk, nie mają wpływu na podstawę opodatkowania ryczałtem.
Czy wynajem zawsze oznacza obowiązek podatkowy? Wyjaśniamy przepisy
Odpowiedź jest prosta i jednoznaczna: tak, przychody z najmu prywatnego są zawsze obowiązkowo opodatkowane. Nie ma tutaj żadnych wyjątków czy kwot wolnych od podatku, które mogłyby zwolnić Cię z tego obowiązku. Co więcej, od 2023 roku (a więc również w 2026 roku) ustawodawca zlikwidował możliwość wyboru skali podatkowej (zasad ogólnych) dla najmu prywatnego. Oznacza to, że jedyną dopuszczalną formą rozliczania się z fiskusem jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. To ważna zmiana, o której każdy wynajmujący powinien pamiętać.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego
Jakie są aktualne stawki ryczałtu i kogo obowiązują?
W 2026 roku, podobnie jak w latach poprzednich, obowiązują dwie stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu prywatnego. Są to:
- 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
- 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie.
Limit 100 000 zł: co się dzieje po jego przekroczeniu?
Limit 100 000 zł, o którym wspomniałem, dotyczy sumy Twoich przychodów ze wszystkich nieruchomości, które wynajmujesz prywatnie. Nie jest to limit na jedno mieszkanie, ale na podatnika. Jeśli więc posiadasz kilka mieszkań i łączny przychód z ich najmu przekroczy w danym roku 100 000 zł, to od kwoty stanowiącej nadwyżkę ponad ten limit będziesz musiał zapłacić ryczałt według stawki 12,5%. Przykładowo, jeśli Twoje roczne przychody z najmu wyniosły 120 000 zł, to od pierwszych 100 000 zł zapłacisz 8,5% podatku, a od pozostałych 20 000 zł 12,5%.
Najem prywatny a działalność gospodarcza: kiedy warto rozważyć drugą opcję?
Wielu moich klientów zastanawia się, czy nie lepiej byłoby prowadzić najem w ramach działalności gospodarczej. Kluczowa różnica polega na tym, że w działalności gospodarczej masz możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu, co może znacząco obniżyć podstawę opodatkowania. Jednak wiąże się to również z obowiązkowym opłacaniem składek ZUS (społecznych i zdrowotnej), co jest znaczącym obciążeniem.
Najem w ramach działalności gospodarczej może być opłacalny, jeśli ponosisz bardzo wysokie i udokumentowane koszty związane z nieruchomością (np. duże remonty, wysokie odsetki od kredytu na zakup, częste zmiany najemców i związane z tym koszty adaptacji) lub gdy prowadzisz najem na bardzo dużą skalę. W przeciwnym razie, brak składek ZUS i uproszczony sposób rozliczania ryczałtem sprawiają, że najem prywatny jest często korzystniejszym i mniej skomplikowanym rozwiązaniem.
Obliczanie i płacenie podatku od wynajmu: praktyczny przewodnik
Miesięczne zaliczki na podatek: terminy i zasady wpłat na mikrorachunek
Jako wynajmujący prywatnie, masz obowiązek samodzielnego obliczania i wpłacania ryczałtu. Podatek należy wpłacać miesięcznie, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Jeśli zatem przychód z najmu otrzymałeś w styczniu, podatek za styczeń musisz wpłacić do 20 lutego. Istnieje również możliwość rozliczania kwartalnego, ale jest ona dostępna tylko dla podatników, których przychody z najmu w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły 200 000 euro. Niezależnie od wybranej częstotliwości, wpłat należy dokonywać na indywidualny mikrorachunek podatkowy, który możesz wygenerować na stronie Ministerstwa Finansów.
Roczne rozliczenie na PIT-28: o czym musisz pamiętać do końca kwietnia?
Pomimo miesięcznych lub kwartalnych wpłat, każdy wynajmujący prywatnie ma obowiązek złożenia rocznego zeznania podatkowego. Służy do tego formularz PIT-28. Termin na jego złożenie to okres od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Pamiętaj, aby w tym zeznaniu wykazać wszystkie swoje przychody z najmu oraz sumę wpłaconego ryczałtu. Nawet jeśli nie miałeś żadnych przychodów w danym roku, ale wcześniej zgłosiłeś najem, warto upewnić się, czy nie masz obowiązku złożenia "zerowego" zeznania.
Czy muszę formalnie zgłaszać umowę najmu w urzędzie skarbowym?
To kolejne często zadawane pytanie. Otóż, nie ma wymogu formalnego zgłaszania umowy najmu w urzędzie skarbowym za pomocą osobnego formularza. Nie musisz wypełniać żadnego druku, aby poinformować fiskusa o tym, że zacząłeś wynajmować mieszkanie. Zgodnie z przepisami, za wybór formy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych uznaje się dokonanie pierwszej wpłaty podatku na mikrorachunek podatkowy. To właśnie ten czyn sygnalizuje urzędowi skarbowemu, że rozpocząłeś działalność najmu prywatnego i wybrałeś dla niej opodatkowanie ryczałtem.
Optymalizacja podatkowa w najmie: jak legalnie płacić mniej?
Konstrukcja umowy najmu: dlaczego refakturowanie mediów jest tak istotne?
Chociaż ryczałt nie pozwala na odliczanie kosztów, istnieje legalny sposób na zmniejszenie podstawy opodatkowania. Kluczem jest odpowiednia konstrukcja umowy najmu. Jeśli w umowie jasno zapiszesz, że najemca jest zobowiązany do pokrywania opłat eksploatacyjnych (takich jak prąd, gaz, woda, ogrzewanie, internet, a także czynsz administracyjny do spółdzielni czy wspólnoty), a Ty jako właściciel jedynie pośredniczysz w tych płatnościach (np. przekazujesz rachunki do zapłaty lub pobierasz zaliczki, które następnie rozliczasz), to te kwoty nie stanowią Twojego przychodu z najmu i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem.
Przykładowy zapis w umowie mógłby brzmieć: "Poza czynszem najmu w wysokości X zł, najemca zobowiązany jest do ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu, w szczególności opłat za media (prąd, gaz, woda, ogrzewanie), internet oraz opłat na rzecz wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej (czynsz administracyjny). Wynajmujący będzie refakturował te opłaty na najemcę lub pobierał zaliczki na ich poczet, rozliczane na podstawie faktycznego zużycia/kosztów."
Czynsz administracyjny a przychód do opodatkowania: najczęstszy błąd wynajmujących
Wielokrotnie widzę, jak wynajmujący popełniają błąd, wliczając czynsz administracyjny (opłaty do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej) bezpośrednio w ogólną kwotę najmu, bez wyraźnego wyodrębnienia w umowie. Jeśli w umowie widnieje zapis, że "czynsz najmu wynosi 2000 zł i obejmuje wszystkie opłaty", to niestety całe 2000 zł będzie traktowane jako Twój przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem. Nawet jeśli w rzeczywistości 500 zł z tej kwoty to czynsz administracyjny, który przekazujesz dalej, dla urzędu skarbowego całość jest Twoim przychodem. Dlatego tak ważne jest, aby opłaty eksploatacyjne, w tym czynsz administracyjny, były w umowie wyraźnie wyodrębnione i refakturowane na najemcę.
Wynajmujesz z małżonkiem? Skorzystaj z podwójnego limitu przychodów
Wspólność majątkowa a zasady opodatkowania najmu: kto i ile płaci?
Jeśli nieruchomość, którą wynajmujesz, stanowi Waszą wspólną własność (czyli posiadacie wspólność majątkową małżeńską), to macie możliwość skorzystania z podwójnego limitu przychodów opodatkowanych niższą stawką ryczałtu. Oznacza to, że limit 100 000 zł przysługuje każdemu z małżonków osobno. Łącznie możecie więc uzyskać 200 000 zł przychodów z najmu, które będą opodatkowane stawką 8,5%. To bardzo korzystne rozwiązanie, które pozwala na dłuższe utrzymanie niższej stawki podatku, zwłaszcza przy wyższych przychodach.
Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego małżonka: kiedy to się opłaca?
Małżonkowie mają również inną opcję: mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich. W takim przypadku, dla tego jednego małżonka limit 100 000 zł wzrasta do 200 000 zł. Kiedy takie rozwiązanie może być korzystne? Na przykład, gdy jeden z małżonków ma inne wysokie przychody (np. z działalności gospodarczej opodatkowanej skalą podatkową lub podatkiem liniowym), a drugi małżonek nie uzyskuje żadnych innych dochodów lub są one niskie. Przeniesienie całego obowiązku podatkowego z najmu na tego drugiego małżonka może być wtedy optymalne podatkowo, pozwalając na wykorzystanie wyższego limitu 8,5%.
Czy przychód z najmu zwiększy Twoją zdolność kredytową?
Jak banki analizują przychody z ryczałtu przy wniosku o kredyt hipoteczny?
Dobra wiadomość jest taka, że banki akceptują przychody z najmu rozliczane ryczałtem jako element wpływający na zdolność kredytową. To ważne, bo dla wielu osób wynajem jest istotnym źródłem dochodu. Musisz jednak pamiętać, że banki podchodzą do tego rodzaju przychodów z pewną dozą ostrożności. Często, na potrzeby własnej analizy i oceny ryzyka, pomniejszają one deklarowany przychód o szacunkowy wskaźnik kosztów (np. o 20-40%), aby ustalić swój wewnętrzny "dochód netto". Robią to, ponieważ zdają sobie sprawę, że nawet przy ryczałcie ponosisz realne wydatki związane z nieruchomością, które nie są widoczne w Twoim rozliczeniu podatkowym.
Przeczytaj również: Podatek od wynajmu mieszkania 2026: Ryczałt i stawki uniknij kar!
Jakie dokumenty dotyczące najmu musisz przygotować dla analityka bankowego?
Przygotowując się do wniosku o kredyt hipoteczny i chcąc, aby Twoje przychody z najmu zostały uwzględnione, musisz zgromadzić kilka kluczowych dokumentów. Zazwyczaj banki wymagają:
- PIT-28 za poprzedni rok podatkowy (lub dwa lata, w zależności od banku), który potwierdza Twoje rozliczenia z urzędem skarbowym.
- Aktualne umowy najmu każda umowa powinna być przedstawiona, aby bank mógł ocenić stabilność i wysokość Twoich przychodów.
- Potwierdzenia wpływów na konto bankowe wyciągi z konta, które jasno pokazują regularne wpływy z tytułu czynszu najmu. To dla banku dowód na to, że deklarowane przychody są faktycznie otrzymywane.
